Tout savoir sur le dispositif Pinel et « Pinel + »

Qui peut acheter via le dispositif Pinel ?

La réduction d'impôt concerne les contribuables, résidant soit à l'étranger soit en France, y compris dans les départements d'outre-mer (DOM). Elle s'applique à ceux qui font l'acquisition d'un logement neuf, que ce soit directement ou par l'intermédiaire de parts dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou des sociétés civiles immobilières (SCI).

Quel logement acheter via le dispositif Pinel ?

La réduction d'impôt est plafonnée à un maximum de deux logements par an pour chaque foyer fiscal. Les logements éligibles à cette réduction sont ceux qui ont été entièrement rénovés, réhabilités, ou transformés, ainsi que les logements neufs achevés ou vendus en l'état futur d'achèvement, à condition qu'ils répondent à des normes de performance énergétique spécifiques à la nature des travaux. Depuis le 1er janvier 2021, cette réduction d'impôt est réservée aux acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, ou construits par le contribuable, qui se trouvent dans un bâtiment d'habitation collectif. Les logements situés dans les zones A bis, A, et B1, ainsi que dans les communes bénéficiant d'un contrat de redynamisation de site de défense, sont éligibles à cet avantage fiscal. Cette éligibilité s'applique aux acquisitions (ventes notariées) réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, y compris pendant les 8 années précédant l'acquisition.

Quelles obligations ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit louer le bien non meublé, de manière continue, pendant une période qui, pour les logements acquis depuis le 1er septembre 2014, peut varier de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire.Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois7 suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les logements acquis depuis le 1er janvier 2015 peuvent être loués à un ascendant ou un descendant (hors foyer fiscal). Il peut être loué à un organisme, public ou privé, pour être sousloué, sous réserve du respect des conditions posées par la loi et dès lors que l’organisme ne fournit pas de prestation hôtelière ou para-hôtelière. Pour bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » le contribuable doit s’engager, dès la signature du premier bail, à louer le bien en respectant un plafonnement des ressources du locataire ainsi qu’un plafonnement du loyer.

Le plafonnement des loyers

À compter du 15 mars 2019, les logements situés dans les zones B2 et C, approuvées par arrêté préfectoral, ne sont plus éligibles à la réduction d'impôt, à l'exception de ceux situés en Bretagne. Dans cette région, le dispositif Pinel est mis en œuvre de manière expérimentale du 31 mars 2020 au 31 décembre 2024. Cette application concerne 58 communes ou parties de communes spécifiées dans l’arrêté du 19 mars 2020 émis par le préfet de région. Cet arrêté définit également les plafonds de loyer et de ressources qui s'appliquent dans ces zones.

Quelles sont les avantages du dispositif Pinel ?

La réduction d'impôt est basée sur le prix d'achat du ou des logements et dépend de la durée de l'engagement locatif. À partir du 1er janvier 2023, dans le cadre du "Pinel +", cette réduction sera également influencée par des critères tels que la qualité d'usage, la performance énergétique et environnementale, ou la localisation du logement (notamment dans des quartiers prioritaires de la ville). Le total des investissements est limité à 300 000 € par an et par contribuable, avec un plafond de prix de vente fixé à 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Cette limitation n'affecte pas le calcul de la réduction d'impôt.

Ex. 1 : Un couple achète un logement de 50m² à 4 000€/m² pour un montant de 200 000 €. En cas d’engagement de location de 12 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôts Pinel : 200 000 € x 2% = 4 000 €/an pendant 9 ans puis de 200 000€ x 1% = 2 000 €/an de la 10e à la 12e année.

Ex. 2 : Un couple achète un logement de 30m² à 6 000€/m² pour un montant de 180 000 €. Plafonné à 5 500€/m², l’assiette de la réduction d’impôt sera de 5 500€ x 30 m² = 165 000 €. En cas d’engagement de location de 6 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôts Pinel 165 000 x 2% = 3 300€/an pendant 6 ans.

La réduction est accordée pour l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est d'abord imputée sur l'impôt dû pour cette année-là, puis répartie sur les années de la période d'engagement de location, à hauteur d'une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total chaque année, sans possibilité de report.

Le Pinel +, c'est quoi ?

À partir du 1er janvier 2023, pour les logements achetés en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), le taux de la réduction d’impôt variera en fonction de la date d’acquisition du logement, ainsi que de ses caractéristiques et de sa localisation. Pour prétendre au taux plein sous le régime "Pinel +", le logement doit remplir l'une des conditions suivantes : être localisé dans un quartier prioritaire de la ville (QPV), ou répondre à des critères spécifiques de qualité d’usage, de performance énergétique et environnementale.

Points de vigilance du dispositif Pinel

Il est important que les investisseurs soient conscients que la rentabilité économique de leur investissement immobilier est influencée par plusieurs facteurs :

1. Le marché de la location : Il existe un risque de percevoir des revenus locatifs inférieurs aux prévisions, que ce soit en raison de l'incapacité à trouver un locataire, de trouver un locataire acceptant le loyer souhaité, ou en cas de non-paiement des loyers par le locataire.
2. Les coûts associés à la possession d’un bien immobilier destiné à la location : Les dépenses réelles peuvent excéder les estimations initiales. Certaines charges sont obligatoires, comme les assurances, les charges de copropriété, ou les travaux de mise aux normes, tandis que d'autres sont optionnelles, comme les garanties locatives ou l'emploi d'un gestionnaire immobilier.
3. La fiscalité liée à l’immobilier : Les revenus issus de la location sont soumis à l'impôt sur le revenu selon des règles particulières. Les propriétés immobilières sont également sujettes à des taxes locales et, le cas échéant, à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En outre, en cas de revente, une éventuelle plus-value immobilière peut être imposable.

L'obtention de l'avantage fiscal est conditionnée par le respect de plusieurs critères :

• Éligibilité du bien : Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte de vente.
• Localisation : Le bien doit se situer dans des communes éligibles.
• Performance énergétique : Le logement doit répondre à des normes spécifiques, telles que la RT 2012, BBC Rénovation 2009, ou HPE Rénovation 2009.

Durant la période d'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), le logement doit respecter les conditions suivantes :

• Être loué non meublé.
• Être loué de manière continue, avec une mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition, si elle est postérieure. Une vacance locative est tolérée jusqu'à 12 mois. Servir de résidence principale au locataire.
• Être loué à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds prévus pour le logement intermédiaire. Respecter les plafonds de loyers fixés pour le logement intermédiaire.
• Être loué à une personne qui n'est pas membre du foyer fiscal du bailleur.
• Ne pas être occupé ou vendu par le bailleur.