La vente en etat futur d’achèvement (VEFA) ou vente sur plans

Réglementée par la loi du 3 janvier 1967, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est aujourd'hui la forme juridique la plus courante pour l'achat de logements neufs. Dans la VEFA, l'acquéreur signe un contrat avec le promoteur-constructeur pour devenir propriétaire du bien immobilier progressivement, au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et en prend possession une fois les travaux achevés.

Les avantages de la VEFA

Outre les bénéfices fiscaux et financiers associés à l'achat d'un logement neuf (comme les frais de notaire réduits et l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties), l'acquisition en VEFA offre à l'acquéreur la possibilité de choisir son logement bien à l'avance et de le personnaliser selon ses besoins, dans le respect de la réglementation actuelle et des normes de construction récentes, incluant l'accessibilité, l'isolation acoustique, la performance énergétique, la fibre optique, etc.

Les étapes de la VEFA

1. Signature d'un contrat de réservation

La première étape est la signature d'un contrat de réservation ou contrat préliminaire. Ce contrat, sous réserve de conditions suspensives, engage le promoteur à réserver au futur propriétaire un bien immobilier spécifié dans le contrat (incluant la surface, l'emplacement, le prix, et un descriptif technique). En retour, l'acquéreur s'engage à payer un dépôt de garantie, qui sera conservé sur un compte spécial dans une banque ou chez un notaire.

2. Signature de l'acte authentique

Une fois le prêt immobilier obtenu et dans les délais spécifiés par le contrat préliminaire, l'acquéreur procède à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Un mois avant cette signature, il reçoit une copie du projet d'acte de vente, du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Cependant, ce délai d'un mois peut être raccourci à la demande de l'acquéreur. L'acte de vente contient des détails complets sur le logement et les conditions de paiement, et s'accompagne de divers documents annexes.

3. La livraison du logement

Cette étape finale est celle où l'acquéreur réceptionne le logement acheté, accompagnée du paiement final de 5%, généralement par chèque de banque. Lors de cette livraison, l'acquéreur dresse une liste des réserves sur lesquelles le promoteur doit intervenir, en faisant appel aux entreprises ayant travaillé sur le chantier. Dans le mois suivant la livraison, l'acquéreur a la possibilité de rajouter d'autres réserves à cette liste initiale, qu'il doit adresser au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ceci s'inscrit dans le cadre de la garantie légale couvrant les vices et défauts de conformité apparents dont est responsable le promoteur.

Les garanties de la VEFA

1. La garantie financière d'achèvement de l'immeuble

Avant de pouvoir conclure des ventes, le promoteur doit obligatoirement fournir une garantie financière d'achèvement de l'immeuble. Cette garantie assure à l'acquéreur que l'immeuble sera terminé, même en cas de défaillance du promoteur, en couvrant les coûts nécessaires à son achèvement. Elle peut être émise par une banque, une société de caution ou une compagnie d'assurance.

2. La garantie phonique

Le promoteur doit fournir un bien conforme aux normes réglementaires d'isolation sonore. Il garantit cette conformité pour une durée d'un an dès que le premier acquéreur emménage. Si les problèmes acoustiques compromettent l'habitabilité du bien, ils peuvent être couverts par la garantie décennale du promoteur.

3. La garantie des vices et de conformité apparents

Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), où l'acquéreur ne peut pas voir le bien avant son achèvement, la loi stipule que le vendeur est responsable des vices de construction et des défauts de conformité apparents au moment de la livraison ou signalés dans un délai d'un mois après la prise de possession. L'acquéreur a un an pour invoquer cette garantie. Il est important de distinguer les vices apparents, qui concernent la construction elle-même, des défauts de conformité apparents, qui se réfèrent aux engagements contractuels du promoteur. Par exemple, une hauteur anormale des fenêtres est un vice de construction apparent, tandis que l'utilisation de fenêtres en PVC au lieu d'aluminium constitue un défaut de conformité apparent.

4. La garantie de parfait achèvement

D'un point de vue juridique, la garantie de parfait achèvement est la responsabilité de l'entreprise ayant effectué les travaux et s'applique pendant un an après la réception de l'immeuble. Cependant, pour simplifier la correction des éventuels désordres survenant durant cette période, le promoteur agit en tant qu'interlocuteur principal pour l'acquéreur. Il est généralement convenu que les désordres soient rapportés au promoteur, afin qu'il puisse contacter l'entreprise concernée pour résoudre rapidement ces problèmes.

5. La garantie biennale

Le promoteur est responsable du fonctionnement adéquat des équipements du bien vendu, avec une garantie valable pour une période de deux ans à partir de la date de réception.

6. La garantie décennale

Le promoteur est tenu pour responsable des vices cachés affectant la solidité ou l'usage du logement, pouvant apparaître dans les 10 ans suivant la livraison de l'immeuble. L'assurance dommages-ouvrage, que le promoteur doit souscrire et dont les droits sont transférés à l'acquéreur, couvre les coûts de réparation de ces défauts. Les désordres ne correspondant pas à ces critères relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur et doivent aussi être signalés dans les 10 ans suivant la réception de l'immeuble. Un exemple serait l'apparition de fissures non structurelles.
 

Attention à ne pas confondre la livraison et la réception : la réception est le moment où le promoteur, en tant que maître d'ouvrage, reconnaît accepter l'achèvement des travaux, avec ou sans réserves. Cet événement, qui se déroule entre l'entreprise de construction et le promoteur, marque la conclusion d'un contrat de travaux.
Quant à la livraison, c'est le processus par lequel l'acquéreur prend possession du bien. Cela implique généralement la prise de possession effective, l'entrée dans les lieux ou la remise des clés. La livraison signifie la fin d'un contrat de vente et se fait entre le promoteur et l'acquéreur.